呂梁市人民政府

關于印發呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法

（試行）的通知

各縣（市、區）人民政府、市直各相關單位：

《呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真貫徹落實。

呂梁市人民政府????

2023年12月15日????

（此件公開發布）

呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）

第一章　總則

第一條　為破解呂梁市存量集體土地上住宅小區管理難、維修難的問題，切實解決集體土地上住宅小區安全隱患，參照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《山西省住房和城鄉建設廳關于住宅專項維修資金應急使用有關事項的通知》（晉建房字〔2014〕279號），結合我市實際，制定本辦法。

第二條　呂梁市范圍內集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備維修共管資金的繳存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條　房屋使用權人的確定

開發主體未滅失的，由開發主體向土地所有權人的村集體經濟組織移交相關建設檔案、房屋分配方案和現房屋實際使用人相關信息。開發主體已經滅失的，由房屋使用權人向村集體經濟組織提交房屋取得的相關資料，村集體經濟組織對房屋實際使用權人進行登記造冊，并進行歸檔管理，中間發生房屋使用權轉移的，由買賣雙方及時向村集體經濟組織進行登記報備。暫無法確定房屋使用權人的，由村集體經濟組織代為履行相關權利及義務，相關費用由確定后的房屋使用權人進行補交。

第四條　本辦法所稱集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備維修共管資金（以下簡稱共管資金），是指專項用于集體土地上住宅小區共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第五條　本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內房屋使用權人或者單幢住宅內房屋使用權人及與之結構相連的非住宅房屋使用權人共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅房屋使用權人或者住宅房屋使用權人及有關非住宅房屋使用權人共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第六條　共管資金管理實行分戶建賬、?？顚Ｓ?、使用權人依程序決策，政府監督的原則。

第二章　繳存

第七條　房屋使用權人繳存的共管資金屬于房屋使用權人所有，由集體土地所有權屬地鄉鎮（街道）督促村（居）委員會或小區物管會等自治組織向本小區房屋使用權人收繳共管資金。各縣（市、區）共管資金管理部門應當通過公開招標方式選定商業銀行，根據資金安全性、資金收益、服務水平等因素，擇優確定專戶管理銀行。并在專戶管理銀行開立共管資金賬戶，以物業管理區域為單位設總賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門號設分戶賬。

房屋分戶賬內的共管資金余額不足首期繳存額30％時，鄉鎮（街道）督促村（居）委會或者小區物管會等自治組織對本小區房屋使用權人發出續交通知，相關使用權人接到通知后應當及時續交。交存標準可參照市住建局和市財政局聯合制定的住宅專項維修資金收繳標準，各縣（市、區）也可根據實際情況制定收繳標準。開設共管資金賬戶應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋門號設分賬。

第八條　共管資金專用票據統一使用財政部門監制的住宅專項維修資金專用機打票據。

第三章　使用

第九條　共管資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第十條　共管資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十一條　住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

住宅之間或者住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關房屋使用權人按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

第十二條　使用共管資金，按照以下程序辦理：　

（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關房屋使用權人提出使用建議；

（二）共管資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的房屋使用權人且占總人數三分之二以上的房屋使用權人參與表決，參與表決專有部分面積占二分之一以上房屋使用權人且人數占比二分之一以上房屋使用權人討論通過即可使用；

（三）申請人持業主表決結果，工程預算等資料，到所在屬地鄉鎮（街道）申請使用，并在物業管理區域顯著位置公示7個工作日；

（四）屬地鄉鎮（街道）對共管資金使用方案等要件資料進行審核認定、現場查驗同意后，將相關資料向共管資金管理機構備案，申請資金列支；

（五）共管資金管理機構接到屬地鄉鎮（街道）審核同意意見，向專戶管理銀行發出劃轉共管資金的通知；

（六）專戶管理銀行接到通知后，2個工作日將共管資金劃轉至經房屋使用權人表決同意的維修單位；根據相關規定和維修合同約定應保留維修質量保修金的，可保留在共管資金賬戶內；

（七）維修工程驗收合格后，申請人應將維修工程驗收合格報告、工程決算報告及房屋使用權人分攤費用等情況，在涉及維修樓幢的顯著位置公示7個工作日。

第十三條　發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支共管資金：

（一）符合以下情形的，由物業服務企業提出使用申請，沒有物業服務企業的，由相關房屋使用權人提出使用申請，經物管會（業委會）核實，未成立物管會（業委會）的，由村委會（社區居委會）核實后，向所在地屬地鄉鎮（街道）申請應急使用共管資金；

1．屋面防水損壞造成大面積嚴重滲漏，有資質的檢測機構確認的；

2．電梯故障危及人身安全，經有資質的特種設備檢驗機構進行安全技術評價，確定為必須經過更新、重大修理或者改造才能修復的；

3．二次供水、排水系統中涉及的設施設備發生故障、影響使用，有資質的檢測機構確認的；

4．樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全，有房屋質量檢測資質機構確認的；

5．消防系統出現功能障礙，有消防設施檢測資質的機構出具檢測不合格報告的；

6．發生嚴重危及房屋安全等其他緊急情況，有房屋質量檢測資質機構確認的；

（二）申請人提出使用申請前，物管會（業委會）或村委會（社區居委會）應在物業區域內的顯著位置張貼公告，公告不少于3個工作日；

（三）屬地鄉鎮（街道）接到申請后，應立即組織人員進行審核，在接到申請后2個工作日內作出是否同意的決定。審核同意后報共管資金管理機構備案，共管資金管理機構向申請人或者維修單位、施工企業劃轉資金。首次撥付的資金不得超過工程預算金額的60％；

（四）維修工程竣工后，由申請人或者代修人組織相關房屋使用權人、物管會（業委會）或村委會（社區居委會）、物業服務企業、維修單位、施工企業、檢測機構對維修工程進行驗收。并由工程造價機構出具審價報告，費用計入當次應急維修成本；

（五）維修工程驗收合格后，申請人或者組織代修人應將應急維修工程驗收意見、審價結果、工程實際使用共管資金總額及房屋使用權人分攤費用情況等在物業區域內顯著位置進行公告，公告不少于10個工作日；

（六）維修工程驗收公告后，申請人持驗收報告、審價報告等資料申請撥付應急使用共管資金剩余部分。

如因物管會（業委會）、物業服務企業相互推諉造成無法實施應急維修，影響房屋使用權人正常生活的，由屬地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織代修，雙方協商決定，維修費用從相關房屋使用權人物業維修共管資金分戶賬中列支。

第十四條　下列費用不得從物業維修共管資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第四章　監督責任

第十五條　各縣（市、區）共管資金管理機構負責對共管資金使用申請的要件資料進行備案；鄉鎮（街道）負責對共管資金使用申請活動（申請人資格、共管資金使用方案、業主表決、公示公告、施工合同、竣工驗收及結算等）進行審核；申請人對提交的使用方案、業主表決、公示公告、施工合同等手續資料的真實性、合法性、準確性負責；維修單位對維修活動的真實性及工程質量負責。

協議管理銀行應當每年至少一次向共管資金管理機構發送共管資金對賬單。如對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求協議管理銀行進行復核。

協議管理銀行應當建立共管資金查詢制度，接受房屋使用權人對其分戶賬中共管資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第十六條　共管資金管理和使用，應當依法接受審計部門的審計監督。

第十七條　共管資金的財務管理和會計核算執行財政部門有關規定。財政部門應當加強對共管資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

第十八條　房屋使用權人未按照規定或者未按照通知進行交存、續交共管資金的，村（居）委會或者利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟；專戶管理銀行違反本辦法規定的，共管資金管理部門可以單方取消與專戶管理銀行的資金專戶管理協議，情節嚴重的，依法追究專戶管理銀行的法律責任。

相關人員違反本辦法挪用共管資金構成犯罪的，依法追究直接負責主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第十九條　共管資金管理機構、財政部門、鄉鎮（街道）及其工作人員利用職務便利，收受他人財物或者其他好處，不履行監督、審核、管理職責，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條　本辦法實施前，已交付使用未建立共管資金的，應當補建。

第二十一條　本辦法自發布之日起施行，有效期2年。

解讀鏈接：【圖解】市住建局關于《呂梁市集體土地上住宅小區共用部位共用設施設備維修共管資金管理辦法（試行）》的解讀